出租房离婚时怎么分？这些坑我踩过你别再踩
出租房离婚时怎么分？这些坑我踩过你别再踩｜z35资讯网
去年帮朋友处理离婚的事，才知道出租房这块有多麻烦。两口子婚后买了两套房，一套自己住，一套租出去收租金。离婚的时候自住房好分，出租房却扯了快半年。说实话，很多人以为出租房跟自住房一样对半分就完事了，真到了分割环节才发现完全不是那么回事。
我朋友那套出租房，婚后买的，登记在双方名下，租客还有一年合同没到期。男方想直接卖房分钱，女方想留着继续收租。就这么个分歧，中介、律师、法院来回折腾。后来我才搞清楚，出租房离婚分割，核心难点就三个：产权归属、租金收益、租客合同怎么处理。
产权和租金收益要分开算
先说产权。房子是婚前一方买的还是婚后共同买的，这决定了能不能分、怎么分。婚前一方全款买、登记在自己名下，那这房子本身跟另一方没关系。但婚后涨的价、收的租金，属于夫妻共同财产，可以主张分割。我见过一个案例，男方婚前买的房，婚后一直出租，离婚时女方主张分割这几年收的租金，法院支持了，男方才后悔当初没记账。
婚后共同出资买的，不管是自住还是出租，基本都是共同财产，原则上对半。但要是一方出了首付大头，或者父母出资，情况就复杂了，得看有没有书面约定、出资凭证这些。
- 婚前全款买房、登记单方：房子不分，但婚后租金收益可以分
- 婚前贷款买房、婚后共同还贷：房子归产权方，但婚后还贷部分和增值要补偿对方
- 婚后共同出资买房：原则上对半分，出租与否不影响产权分割
- 父母出资买房：看是赠与还是借款，有没有书面凭证，直接影响分割结果
租客合同不能随便违约
这点特别容易被忽略。离婚分割房子，很容易激动上头，想赶紧把房子卖了或者收回来。但租客合同是受法律保护的，买卖不破租赁，就算房子过户了，租客照样能住到合同到期。我朋友当时差点直接跟租客说不租了，被我拦住了，不然要赔违约金。
实际操作里，离婚分割出租房有几种处理方式。一种是房子归一方，另一方拿补偿款，租客合同继续履行，谁拿房子谁继续收租。另一种是卖掉分钱，但得等租客合同到期或者跟租客协商提前解约。还有一种是一方要房一方要钱，那就得评估房产价值，把租金收益也算进去。
我朋友最后选了第一种，女方要房子，按市场价补偿男方一半，租金收益从离婚登记那天起归女方。因为女方想继续出租，男方也不急着用钱，这个方案双方都能接受，比打官司省事多了。
几个容易吃亏的地方
第一，租金收益要留证据。银行流水、租赁合同、收租记录，这些能证明婚后收了多少租金。没有证据，主张分割租金就很被动。第二，房子的评估价要公正。有的夫妻图省事，按当年买价分，那肯定吃亏，得按离婚时的市场价来。第三，租客的押金和预付租金要算清楚，这也是钱，别漏了。
还有一点，如果出租房有贷款没还完，分割的时候要把剩余贷款扣掉。我见过有人只算房子值多少，忘了还有几百万贷款，最后算出来的补偿款差了一大截。
说到底，出租房离婚分割，比普通房产多了一层租客关系。产权、租金、合同三块都得理清楚，别光盯着房子本身。能协商就协商，协商不成再走法律程序，但证据一定要提前留好。我朋友这事拖了大半年才解决，就是因为前期没留租金记录，白白扯皮了好几个月。