房贷利率怎么算？一份踩过坑的入门笔记
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去年帮表弟看房，他拿着银行给的还款计划表问我：为什么同一个小区，隔壁老王的月供比我少八百多。我看了眼他的合同，利率那栏写着 LPR+55个基点。他一脸茫然。这事儿说起来不复杂，但银行基本不会主动给你讲透。
LPR 和基点，搞懂这两个词就够了
现在的房贷利率基本都是这么算的：LPR 加一个固定基点。LPR 是贷款市场报价利率，每月20号由央行公布，分1年期和5年期以上两档，房贷看的是5年期以上那档。2020年那会儿这数字还在4.8%左右，后来一路往下走，到2025年已经跌到3.5%附近。
基点是啥？1个基点等于0.01%。合同里写 LPR+55BP，意思就是 LPR 再加上0.55%。关键在这儿：签合同那天定下来的基点，跟着你一辈子不变，会动的只有 LPR。所以同样在2020年买房，有人是 LPR+30BP，有人是 LPR+105BP，现在 LPR 降到3.5%，前者是4.05%，后者是4.55%。一百万贷款，一年利息差出小五千。
- 基点看签约时机，早签的可能偏高，晚签的甚至能是负数
- LPR 每年重定价一次，常见是1月1日或者放款日的对月对日
- 重定价日不是你随便挑的，合同上写死了，事后改不了
- 选了固定利率的人就锁死了，LPR 再怎么降都跟你没关系
我2021年办的贷款，重定价日选的1月1日。赶上2024年那波下调，月供直接从6800掉到6100出头，我什么都没做，到日子自动生效。这事儿很多人不知道，以为降息了得自己跑银行申请。
等额本息和等额本金，差的是现金流
银行客户经理一般默认给你办等额本息，理由说得很好听，月供压力小。真相是等额本息前期还的大部分是利息，本金还得慢，银行赚得多。
拿100万、30年、利率3.5%来算。等额本息月供约4490元，30年总利息大概61万。等额本金首月要还5700多，之后每月递减，总利息约52万。差了9万块，代价是前十年每月多掏一千多。
我自己选了等额本息，因为当时手里现金紧，得留着周转。如果你收入稳定、又没别的投资渠道，等额本金更划算。这事没有标准答案，看你自己的现金流。
提前还款这笔账怎么算
2023年那波提前还款潮，我身边至少五个人排队等了三个月。要不要提前还，我的判断标准很简单：你手上有没有能稳定跑赢房贷利率的投资。房贷3.5%，你买个稳健理财只有2.5%，那还掉就是赚的。
- 先翻合同看有没有违约金，多数银行还款满1年就不收了，个别要满3年
- 提前还款后选"缩短年限"比"减少月供"省利息，能省一半以上
- 不少银行线上就能预约，别傻乎乎去网点排队
- 公积金贷款别急着还，利率才2.6%上下，比大部分理财都低
还有一点容易漏，公积金贷款和商贷的利率是分开算的。组合贷提前还款，一般优先冲抵商贷那部分，这个得跟银行确认清楚，别默认他们会帮你选最划算的。
说到底，房贷利率就是你跟银行借钱的价格。搞懂 LPR、基点、重定价日这三个词，再算清楚自己每月能扛多少月供，剩下的就是签合同前多问一句、多比两家银行。别嫌麻烦，这一步花掉的两个小时，可能值好几万块。