南宁商住房价格现在多少？我跑了一圈售楼部说说真实情况
南宁商住房价格现在多少？我跑了一圈售楼部说说真实情况-z35资讯网
上个月帮一个朋友看房，他想在南宁买套商住房，预算不高，就想着总价低、不限购。我陪他跑了青秀、西乡塘、五象新区几个盘，销售报的价跟网上挂的差距不小。回来又查了备案数据，干脆把南宁商住房价格这块整理一下，给同样在纠结的人一个参考。
先说明一点，商住房和普通住宅不是一回事。40年或50年产权、水电按商用算、不能落户、首付至少五成、贷款最多十年。这些硬条件决定了它的价格天花板本来就比住宅低一截。南宁住宅均价现在一万出头，商住房普遍在六千到一万之间晃，具体看地段和楼龄。
各城区报价差得有点多
我实际问到的几个盘，价格大概是这样：
- 青秀区凤岭北一带：新房公寓报价8500到11000元/㎡，东盟商务区附近的尾盘能砍到8000出头
- 五象新区：新房商住盘6500到8500元/㎡，位置偏一点的比如那马方向，6000都能谈
- 西乡塘区：老城区二手房4000到6500元/㎡，大学路沿线的旧公寓挂牌多，成交慢
- 江南区：新盘5500到7500元/㎡，万达茂周边稍高一些
- 兴宁区、邕宁区：基本在4500到6500元/㎡，总价三十万以内能拿下一套小户型
这里说的是报价，实际成交价通常还能往下压5%到10%。我朋友看中的那套五象的loft，销售一开始报8200，磨了两次直接给到7600，还说可以送两年物业费。所以别信第一次报价。
为什么商住房卖不动，价格一直往下走
说白了就是接盘的人少。我自己观察下来有几个原因。
一是税费高。商住房转手要交增值税、土地增值税、个税，加起来能吃掉利润的一大块。住宅满两年免增值税，商住没这个待遇。我算过一套总价50万的公寓，持有三年涨到60万卖掉，扣完税费到手可能还不如存银行。
二是居住成本。水电商用价，夏天开空调一个月电费轻松上四五百，比住宅贵一倍。物业费也高，一般3到5块一平。这些隐形成本很多人买之前根本没算过。
三是供应太多。前几年南宁盖了一大批公寓，光五象新区就一堆，去化周期长。供大于求，价格自然撑不住。我看到有些盘从2021年卖到现在，价格从九千掉到六千多，还没卖完。
不过也有例外。地铁口、大学城旁边、成熟商圈里的小户型，出租还行。比如广西大学附近那种30多平的单身公寓，月租能到1500到1800，按总价25万算，年租金回报率能到7%左右，这个账就划算。但前提是你得买得足够便宜。
所以我的建议是，如果纯粹为了住、图便宜、又不打算短期卖，可以看看；如果想着投资升值，我劝你慎重。商住房这东西流动性差，急用钱的时候挂半年都未必有人问。
最后提一句，网上的均价数据参考意义有限，同一个区不同楼盘能差三千块。真想买就多跑几个售楼部，多问几家中介，把税费、物业、水电这些都算进去，再决定要不要下手。价格这东西，问十个人有十个答案，自己跑出来的才靠谱。