南昌买房到底要花多少钱？我拿100平算了笔账
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上个月有个在深圳打工的老同学问我，回南昌买套房大概要准备多少钱。我说这问题没法一句话答完，你买红谷滩和买湾里，中间差出来一辆车。但既然他问了，我就按自己去年看房、今年上车的经历，把这笔账摊开算一遍。
先给个大概数：南昌新房成交均价这两年基本在1.2万到1.4万一平之间晃，二手房更低一点，一万出头也能淘到。一套100平的房子，总价大多落在100万到150万这个区间。注意这是均价，不代表你只能买到这个价，也不代表一定买得到。
不同区域，价格能差一倍
南昌的房价基本按环线和配套分层。我按自己跑过的盘说说：
- 红谷滩中心区、九龙湖核心段：新房1.8万到2.8万一平，江景和硬学区还能再往上走
- 高新区、经开区：1.1万到1.5万，有产业有地铁撑着，我觉得性价比还行
- 象湖新城、莲塘（南昌县）：8000到1.1万，刚需上车的主力区
- 湾里、新建区外围：7000到9000，便宜是真便宜，通勤也是真远
- 老城区二手房（西湖、东湖）：楼梯房八九千都有，带电梯的次新房一万三到一万八
我自己的判断是，如果你在市区上班，别为了省20万跑到湾里。每天多耗一个半小时通勤，五年下来折损的是命，不是钱。
拿我同事上个月在九龙湖买的房举例：建面105平，单价1.3万，总价136.5万，磨了几天把零头抹掉，135万成交。首套首付两成五，交了33.75万，贷款101万，30年，当时南昌首套利率在3.1%上下，等额本息月供4300左右。他两口子月收入加起来一万八，月供占比不到三成，日子还算松快。
我的经验是月供别超过家庭月收入的四成，超过了就是在给银行打工。算月供有个偷懒的办法：贷款100万、30年、利率3.1%，月供大概4270元，你按这个比例去乘就行。贷150万差不多6400，贷60万差不多2560，心里有个数再去看房，会清醒很多。
除了房款，还有几笔钱得留出来
很多人只算首付，交房时才发现手头紧。这几项我列一下：
- 契税：首套90平以下1%，90平以上1.5%，135万的房子大概要交2万
- 维修基金：南昌一般按建筑面积收，高层常常要一万上下
- 装修：按简装1000元一平算，105平又是10万起步，别信"拎包入住"那几个字
- 二手房还有中介费1%到2%，加评估费、贷款服务费几千块，满两年才免增值税
- 车位：市区10万到20万，不买也行，但得做好天天抢车位的准备
所以135万的房子，真正落地住进去，手里得准备50万左右。这是我踩过坑之后最想跟别人说的一句话。
最后提醒两句。第一，网上那些"南昌均价一万二"的数据看看就好，同一个区，隔一条马路价格都能差三千。第二，多跑几趟售楼处，月底、季度末去谈，优惠力度明显不一样，我同事那次就是卡着月底签的，多让了两个点。
刚需该买还是买，但别借钱硬上。房子是用来住的，月供压得你不敢辞职、不敢生病，那这房买得就不值。