东莞别墅多少钱？跑了大半年盘，我把真实价格摊开说

去年下半年我陪一个做模具的朋友看别墅，从松山湖跑到塘厦，又拐去道滘，前后看了二十多套。他一开始问我的就是那句最常被问的话：东莞别墅到底多少钱。跑了这一圈我才发现，这问题没法用一个数字回答，同一座城市里差三倍都算正常。

各镇街的价格差得离谱

东莞的别墅价格基本按两条线排：离深圳多远，有没有湖景。临深的塘厦、凤岗、黄江，价格被深圳客撑得很高；靠北的麻涌、洪梅、中堂，同样面积可能只要一半的钱。松山湖是个例外，那边有产业有学校，独栋挂出来的价格一直很硬。

• 松山湖、南城、东城：独栋单价3.5万到6万，总价普遍1000万起，湖景或大花园的能上2000万
• 塘厦、凤岗：联排400万到800万，双拼700万到1200万，房龄新的小区还要加价
• 虎门、长安、厚街：老牌富人区，二手联排300万到600万，位置好的独栋800万以上
• 道滘、麻涌、洪梅：新盘集中，200万到400万就能拿下联排，缺点是配套还在长
• 樟木头、常平：老别墅多，150万到300万有得挑，但房龄普遍15年以上，翻新成本要算进去

说个具体的。今年3月塘厦一个2015年的联排小区，建筑面积230平，带80平花园，业主开价560万，最后528万成交。同一时间，松山湖一套280平的独栋，挂牌1850万，谈了两周只肯让30万。同样是"别墅"，差得不是一点。

房价之外，这几笔钱别漏算

很多人算预算只算总价，这是最容易翻车的地方。别墅的持有成本跟洋房完全不是一个量级。

• 装修：别墅装修按套内算，2500到4000元一平很常见，400平的房子光装修就100万打底
• 税费：别墅属于非普通住宅，契税按3%收，二手房还要看是否满两年，没满的增值税能吃掉十几万
• 物业费：一般3到6元一平，400平的房子每月1200到2400，一年就是两三万
• 维护：花园绿化、外墙清洗、地下室除湿、中央空调保养，一年留个两三万不夸张

我朋友最开始预算600万，最后把装修和税费加进去，实际准备了780万。这个差额，看房之前就得心里有数。

另外提醒几句。看别墅别只看样板间，一定要看交付标准和实际层高，有些地下室净高只有2.2米，做个影音室都压抑。产权年限也要问清楚，东莞不少早期别墅是50年产权甚至更短。还有一点，别墅区的入住率很关键，晚上去看一圈，灯亮得少的，物业基本也好不到哪去。

回到最开始的问题，东莞别墅多少钱。我的判断是：想住得舒服、通勤不折腾，300万到600万这个区间选择最多，联排和双拼都能挑到不错的。真要独栋带大花园，准备1000万以上再去看，不然容易白跑。价格这东西年年变，但有一条不变，预算里永远要多留出15%到20%，那是给装修和税费的。